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半年报点评|泰禾:“造血”升 “杠杆”降 内外合流突破资金困局


本文摘要:在艰苦的2018年,一思一念之间,泰禾宁进不时。

在艰苦的2018年,一思一念之间,泰禾宁进不时。一旁厢,彼时泰禾的资金情况备受外界忧虑,另一边,行业周期于是以渐渐步入上行趋势。

为防止陷于内外交迫的困局,泰禾董事长黄其森明确提出四大措施,让泰禾主动作出了前瞻性战略调整。经历一年多的主动调整,泰禾的“去杠杆”之路就越回头就越顺——截至2019年中期,公司有息负债大幅度增加,债务结构有所优化;同时,公司营收规模稳步增长,现金流亦维持务实。预示一系列开源节流,降费增效的措施,泰禾逐步突破资金困局,从“扩张型”向“效益型”慢慢改变。营收与净资产规模急剧提高 管理效率提高致费用上升近两年来,泰禾的营收规模于是以随着销售规模的快速增长而务实提高,在2017年构建243.3亿元的营收之后,堪称于2018年构建了多达300亿元的收益规模。

2019年上半年,泰禾的营收再度稳步增长,收益145.1亿元,同比快速增长14.3%。其中,房地产业务承销收益138.2亿元,结转面积62.9万平方米。值得一提的是,泰禾在下半年的推盘节奏往往不会低于上半年,意味著公司在下半年将结转更好的前期项目,提供更高的承销收益。

在泰禾规模快速增长的当下,其在人才与管理方面的升级已显出效益,直观地反映在了数据上——本期泰禾的管理费用同比上升31.4%至3.8亿元。这正是归功于黄其森四大措施之一的管理升级和人才培养战略,黄其森充份意识到,企业发展太快而人才队伍建设迟缓,早已显著拖慢了泰禾的星舰步伐。而此举提高了泰禾的管理效率,提高了公司的管控能力。期内,泰禾的盈利能力保持稳定,清净利率超过10.79%,同比下降0.08个百分点,基本每股收益1.2543元,同比增加58.8%,权重ROE7.75%,同比下降1.98个百分点。

同时,为增大项目销售回款力度,泰禾必要获释权益集中度,拿走部分项目股权,更有著名房企牵头策画——部分项目股权的出让,提早还清出了当期利润,与公司稳定增长的承销收益一起承托起了泰禾的净利润。本期,泰禾构建归母净利润15.6亿元,同比快速增长58.8%,增幅提高显著。另一方面,泰禾的净资产也在稳步增长。截至2019年中期,泰禾总资产为2386.4亿元。

其中,净资产规模约367.6亿元,环比快速增长15.3%,归母净资产216.9亿元,环比快速增长17.5%。净资产稳升,意味著泰禾持续务实经营和良性发展壮大,其规模与行业地位更为给定,面临行业周期波动性,外用风险能力持续强化。肝脏能力大幅度提高有息债务规模大叛2018年,泰禾明确提出针对公司融资情况,将以“胆周转,捉回款”为业务经营焦点,增强管理人员经营意识和现金流意识,坚决资金专责管理,强化资金管控力度,提升资金用于效率。

今年上半年以来,泰禾之后沿用这一策略。据报,黄其森在公司内部会议上反复强调,泰禾要尽早从“粗放经营”向“细致管理”改变,要执着“有利润的回款”,构建“有质量的快速增长”。而从中期数据来看,泰禾的现金流显然经常出现了提高——销售商品、获取劳务接到现金325.3亿元,可以基本视做到公司上半年的销售回款,较去年同期大上涨72.2%;同时,泰禾一改为早前较慢扩展乘机拿地的策略,转而采行谨慎的土地投资策略,仍然盲目扩展,暂停大规模拿地,令其其本期的经营现金开支同比增加50.8%至149.8亿元。一减一减半之下,泰禾构建经营性现金流回正至202.2亿元,较去年-5.2亿元有大幅度快速增长。

泰禾对部分不合乎公司发展拒绝的已并购项目展开全面辨别,并自由选择出售了部分项目的股权,由此流向了较多的投资现金,投资性现金流亦返正至103.1亿元。归功于期内现金流状况的大幅度提高,泰禾现金较期初减少了14.1亿元,享有挥现金129.7亿元,强化了公司的抗风险能力。

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此外,泰禾期末预收款项较期初减少了160.7亿元,账面543.5亿元的预收款也强化了公司的现金流动性。构建了开源的泰禾,在节流方面亦有成果。

与期初比起,泰禾大幅度减少其有息负债大约271.3亿元,大幅度增加了成本较高的非银行贷款规模,资产负债率较期初上升2.28个百分点,清净负债率较报告期初大幅度上升126.15个百分点。期内,泰禾应付债券增加近30亿元,截至中期报告透露日,公司已完成了16泰禾01、16泰禾02、16泰禾03、 17泰禾01、18泰禾01等债券的兑付兑息及回售工作。在增加总体负债规模的同时,泰禾也在优化调整自身的负债结构,一年内届满负债由期初的574.3亿元大幅度增至期末的330.7亿元,不足以被公司挥现金覆盖面积,长短债比由期初的1.39优化至2.34,债务结构更为合理,债务曲线更为光滑。

此外,泰禾更进一步增大与金融机构的合作力度,与大型金融机构创建平稳合作关系,对100多家合作的大小金融机构集中于辨别,通过债务移位的方式,最后确认20多家长年战略合作伙伴,为确保了长年融资的稳定性。从上述半年报中的涉及数据不难看出,随着泰禾渐渐强化的肝脏能力与“叛杠杆”措施,此前舆论所忧虑的泰禾资金状况,目前早已获得根本性挽回,泰禾于是以回头在“夯实质量”这一千亿级房企可持续发展的必经之路上。


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